Isplati li se kupiti stan za najam: Zagreb ili Dubai?

Što dobivate za isti novac

Polazimo od istog iznosa, oko 158.000 €, jer tako razmišlja i kupac: imam toliko, gdje ću s tim novcem.

Novi stanovi prodani u Zagrebu u prvom polugodištu 2026. stajali su prosječno 3.518 € po m², 18,9 % više nego godinu ranije. Tražene cijene u oglasima više su, oko 4.170 € po m². Studio u četvrti Jumeirah Village Circle (JVC) u Dubaiju stoji oko 3.950 € po m². Ako ste čuli da je Dubai jeftiniji od Zagreba, za ovaj tip stana to nije točno: kvadrat stoji otprilike isto.

Razlika počinje već kod kupnje. U Zagrebu kupnja rabljenog stana preko agencije košta oko 5–7 % cijene: 3 % poreza na promet nekretnina, agencija i javni bilježnik. U Dubaiju je jedini veći trošak pristojba Dubai Land Departmenta od 4 % cijene, koja se plaća jednom, kad se stan upisuje na vaše ime. Agencijsku proviziju kupcu ne naplaćujemo.

Rabljeni stan u Zagrebu za ovaj novac prije prvog najmoprimca obično treba obnovu, pa računajte s još oko 10.000 €. U Dubaiju kupujete nov stan, potpuno opremljen. Ako odaberete stan bez namještaja, opremamo ga mi, za oko 2.000 €.

Bruto prinos je godišnja najamnina podijeljena cijenom stana, prije svih troškova. Neto, u ovom tekstu, znači ono što vam ostane nakon praznih mjeseci, upravitelja, pričuve i popravaka.

Koliko donosi najamnina

Zagreb. Stan od oko 40–45 m² u dugoročnom najmu donosi oko 580–670 € mjesečno. Donja granica odgovara prosječnom bruto prinosu u Zagrebu od oko 4,4 %, a gornja traženim najamninama u oglasima od oko 16 € po m². To je bruto prinos od oko 4,4–5,1 % godišnje. Najamnine su brzo rasle: u Hrvatskoj su u prvom tromjesečju 2026. bile 21,9 % više nego godinu ranije, najviše u EU-u.

Dubai. Isti iznos u studiju u JVC-u na godišnjem ugovoru donosi oko AED 59.500 godišnje (oko 14.400 €), oko 1.200 € mjesečno. To je bruto prinos od oko 9,1 % godišnje. Najslabiji studiji u četvrti iznajmljuju se za oko 1.070 €, i tada vam nakon troškova ostaje oko 980 €. Najamnina za cijelu godinu plaća se unaprijed, u jednom do četiri čeka.

Što ostaje nakon troškova

U dugoročnom najmu najmoprimac u oba grada plaća režije za stan u kojem živi. Razlika je u tome što ostaje na vama.

Pričuvu zgrade u Hrvatskoj po zakonu plaća vlasnik. Zakonski minimum je oko 0,36 € po m² mjesečno, a mnoge zgrade plaćaju više. Stan koji je u dugoročnom najmu barem 10 mjeseci u godini ne plaća porez na nekretnine.

U Dubaiju najmoprimac na godišnjem ugovoru plaća i service charge zgrade, i sve račune, i popravke u stanu, jer on u stanu živi. Stan ne stoji prazan ni na godišnjem ni na mjesečnom najmu, pa u izračunu za Dubai nema praznog mjeseca.

Razlika je oko 530–640 € mjesečno, oko 6.400–7.700 € godišnje, u korist Dubaija. Jednokratni troškovi tu razliku ne smanjuju, nego povećavaju: u Zagrebu na kupnju i obnovu ide oko 18.000–21.000 €, a u Dubaiju oko 6.300 €.

Tko plaća račune i što ako najmoprimac ne plati

Zagreb. Najmoprimac najamninu plaća iz mjeseca u mjesec. Ako prestane plaćati ili ode i ostavi neplaćene račune, dug naplaćujete sami: tužbom, preko suda i ovrhe. Za to vrijeme pričuvu zgrade i dalje plaćate vi.

Dubai. Ugovor o najmu upisuje se u Ejari, sustav Dubai Land Departmenta. Upis radi najmoprimac, a ako ga ne napravi, napravimo ga mi umjesto njega. S tim upisom najmoprimac otvara račun za struju i vodu (DEWA) na svoje ime, pa računi glase na njega, a ne na vas.

Najamninu za cijelu godinu najmoprimac plaća unaprijed, pri potpisu ugovora, jednim do četiri čeka. Kad plati jednim čekom, najamnina za cijelu godinu vam je na računu prije nego što se useli. Ako zakasni ili ček ne prođe, spor rješava Centar za rješavanje najamnih sporova pri Dubai Land Departmentu.

Pet godina kasnije, i što ako nešto pođe po zlu

Mjesečna razlika djeluje malo, pa je zbrojimo za pet godina, s troškovima kupnje i obnove, a bez promjene cijene stana:

Razlika je oko 44.000–53.000 € za pet godina u korist Dubaija. Ako kupite neopremljen stan, od toga oduzmite oko 2.000 € za namještaj. Ali promjena cijene stana od 10 % vrijedi 15.800 € u bilo kojem od dva grada, koliko i razlika u najamnini za dvije do dvije i pol godine. A cijene su se zadnjih godinu dana kretale u suprotnim smjerovima: novi stanovi u Zagrebu poskupjeli su 18,9 %, a stanovi u Dubaiju bili su u listopadu 2026. 5–15 % jeftiniji nego krajem 2025. Prošli rast ne jamči budući ni u jednom gradu, ali ga treba imati na umu kad uspoređujete samo najamninu.

Što se događa s izračunom kad nešto pođe po zlu:

I u najgorem retku Dubai ostavlja više nego Zagreb danas. Tečaj je rizik koji Zagreb nema: dirham je vezan uz dolar, pa kad euro ojača prema dolaru, ista najamnina u dirhamima vrijedi manje eura.

Gdje Zagreb pobjeđuje, bez uljepšavanja

• Blizina i kontrola. Stan obiđete kad god želite, najmoprimca upoznate osobno, kvar riješite isti dan.
• Euro. Hrvatska je u eurozoni, pa su najamnina, troškovi i vaša ušteđevina u istoj valuti. U Dubaiju je najamnina u dirhamima vezanim uz dolar.
• Rast cijena i najamnina. Zagreb je u posljednjih godinu dana rastao brže od Dubaija, i po cijeni kvadrata i po najamnini.
• Poznato tržište. Znate četvrti, zgrade i ljude. U Dubaiju vam treba netko kome vjerujete, a to je samo po sebi rizik.
• Bez poreza na nekretnine u dugoročnom najmu. Ako je stan iznajmljen barem 10 mjeseci u godini.
• Obiteljska upotreba. Stan u Zagrebu može poslužiti djetetu na fakultetu ili roditeljima, kad zatreba.

Gdje Dubai pobjeđuje

• Najamnina. Za isti novac kao u Zagrebu donosi oko 530–640 € mjesečno više, nakon troškova.
• Manje novca prije prvog najmoprimca. Kupnja košta 4 % pristojbe, bez naše provizije, a stan je nov i opremljen, pa nema obnove.
• Najmoprimac plaća više. Na godišnjem ugovoru plaća i service charge zgrade, račune i popravke u stanu, pa vlasniku ostaje veći dio najamnine.
• Najamnina unaprijed. Najmoprimac plaća godinu unaprijed, u jednom do četiri čeka, pa ne jurite najamninu svaki mjesec i ne vodite ga po sudovima.
• Viza i račun u banci. Kao jedini vlasnik stana u Dubaiju možete dobiti dvogodišnju investitorsku vizu, bez minimalne vrijednosti stana, i to čim je stan upisan na vas, i kod stana u izgradnji. Viza se obnavlja svake dvije godine, online, u nekoliko klikova. S njom otvarate račun u banci u Emiratima i dobivate karticu koju koristite bilo gdje u svijetu, na internetu i u trgovini.
• Raznolikost. Novac nije sav u istom gradu i istoj valuti kao i ostatak vaše imovine.

Kratkoročni najam u Zagrebu: veći prihod, više troškova

Prema AirDNA-i, stan za kratkoročni najam u Zagrebu popunjen je prosječno oko 57 % noći, uz prosječnu cijenu od oko 98 USD (oko 87 €) po noći. To je oko 12.600 USD, odnosno oko 11.200 € prihoda godišnje po oglasu, oko 930 € mjesečno. Od toga tek treba platiti proviziju platforme, čišćenje, režije, internet i vaše vrijeme.

Za razliku od dugoročnog najma, stan za kratkoročni najam plaća porez na nekretnine. U Zagrebu je to 5 € po m² godišnje, oko 210 € za stan od 42 m². Grad je predložio povećanje na 8 € po m² od 2027, oko 340 € godišnje.

I u Dubaiju isti studio na dan donosi više prije troškova, ali vam nakon svih troškova u prosječnoj godini ostaje manje nego na godišnjem ugovoru. Kad stan izdajemo na dan, preko Airbnba ili Bookinga, u sezoni ga izdajemo na dan, a ljeti na mjesec, da ne stoji prazan.

Za koga je Zagreb, a za koga Dubai

Zagreb, ako

• želite stan obilaziti i voditi sami, bez posrednika;
• vam je važno da su i najamnina i vrijednost stana u eurima;
• vjerujete da će Zagreb i dalje rasti i spremni ste za to prihvatiti niži prinos;
• vam je 530–640 € mjesečno manja razlika od mira što je stan blizu.

Dubai, ako

• vam je cilj prihod od najamnine, a ne korištenje stana;
• vam ne smeta da stan na daljinu vodi upravitelj;
• novac možete ostaviti pet i više godina i podnijeti pad vrijednosti na papiru;
• želite da dio imovine bude izvan Hrvatske i izvan eura;
• vam koriste boravišna viza i račun u banci u Emiratima.

Kako izgleda kupnja u Dubaiju, korak po korak i sa svim troškovima, opisali smo u vodiču Kako kupiti nekretninu u Dubaiju.

Česta pitanja

Kako smo izračunali

Polazimo od istog iznosa, oko 158.000 €, u oba grada.

• Zagreb. Cijena kvadrata dolazi iz podataka DZS-a za prvo polugodište 2026. i traženih cijena s Nekretnine.hr. Najamnina za stan od oko 40–45 m² temelji se na prosječnom prinosu (Global Property Guide) i traženim najamninama (Nekretnine.hr). Računamo jedan prazan mjesec godišnje, pričuvu zgrade, oko 5 % najamnine za popravke i oko 10.000 € za obnovu rabljenog stana, po našoj procjeni.
• Dubai. Računamo nov, opremljen studio u četvrti JVC, s najamninom od oko 1.200 € mjesečno. Najslabiji studiji u četvrti iznajmljuju se za oko 1.070 €. Najmoprimac plaća service charge, račune i popravke. Vlasnik plaća upravitelja, 8 % najamnine, a praznog mjeseca nema. Od troškova kupnje postoji samo pristojba Dubai Land Departmenta od 4 %, bez agencijske provizije za kupca.
• Iznosi su mjesečni prosjek kroz godinu, u eurima, po tečaju 1 AED = 0,2419 € (listopad 2026), i zaokruženi su.
• Pet godina. Zbroj uključuje troškove kupnje i obnove. Ne uključuje promjenu cijene stana ni rast najamnine.
• Tablica „što ako”. Kad najamnina padne 10 %, manji je i trošak upravitelja, a u Zagrebu i gubitak od praznog mjeseca. Kad euro ojača 10 %, iznos u eurima dijelimo s 1,1.

Izvori: DZS (prvo polugodište 2026, Novi list); Nekretnine.hr (rujan 2026); Global Property Guide (drugo tromjesečje 2026); Eurostat (Novi list, 3. 7. 2026); Porezna uprava; Grad Zagreb i Dnevnik.hr; AirDNA; Dubai Land Department (cjenik, Ejari, Centar za rješavanje najamnih sporova); Gulf News (29. 4. 2026) i KPMG (investitorska viza); The National (7. 10. 2026); Emirati.RS (Dejan Terek, listopad 2026).