Isplati li se kupiti stan za izdavanje: Beograd ili Dubai?

Šta dobijate za isti novac

Polazimo od istog iznosa, oko 158.000 €, jer tako i kupac razmišlja: imam toliko, gde ću sa tim novcem.

Bruto prinos je godišnja kirija podeljena cenom stana, pre svih troškova. Neto, u ovom tekstu, znači ono što vam ostane posle praznih meseci, upravnika i popravki.

Cena kvadrata u Beogradu je u prvom kvartalu 2026. bila oko 3.096 € u starogradnji i 3.147 € u novogradnji. Studio u kvartu Jumeirah Village Circle (JVC) u Dubaiju je po kvadratu skuplji, oko 3.950 €. Ako vam je neko rekao da je Dubai „jeftiniji od Beograda”, za ovaj tip stana to nije tačno. Dubai nije jeftiniji. Kirija je ono što je veće.

Troškovi kupovine su u oba grada slični. U Beogradu kupovina košta oko 3–5 % cene: prenos vlasništva, agencija i overa ugovora. U Dubaiju je jedini veći trošak taksa Dubai Land Departmenta od 4 % cene, koja se plaća jednom, kada se stan upisuje na vaše ime. Agencijsku proviziju kupcu ne naplaćujemo.

Razlika je u onome što sledi posle kupovine. Beogradski stan za ovaj novac pre prvog stanara obično traži renoviranje, pa računajte sa još oko 10.000 €. U Dubaiju kupujete nov stan, potpuno opremljen. Ako izaberete stan bez nameštaja, opremamo ga mi, za oko 2.000 €.

Koliko donosi kirija

Beograd. Stan od oko 50 m² izdaje se na godinu za oko 450–600 € mesečno, pre troškova. Prosečna kirija za jednosoban stan je oko 464 €. To je bruto prinos od oko 3,4–4,6 % godišnje. Kirije su, prema agencijama, u većini opština 10–30 % niže nego pre godinu-dve, a rastu samo u centralnim i najtraženijim zonama.

Dubai. Isti iznos u studiju u JVC-u na godišnjem ugovoru donosi oko AED 59.500 godišnje (oko 14.400 €), oko 1.200 € mesečno. To je bruto prinos od oko 9,1 % godišnje. Najslabiji studiji u kvartu izdaju se za oko 1.070 €, i tada vam posle troškova ostaje oko 980 €. Kirija za celu godinu plaća se unapred, u jednom do četiri čeka.

Šta ostaje posle troškova

Na godišnjem zakupu stanar u oba grada plaća račune za stan koji koristi. Razlika je u tome šta ostaje na vama.

U Dubaiju stanar na godišnjem ugovoru plaća i service charge zgrade, i sve račune, i popravke u stanu, jer on u stanu živi. Stan ne stoji prazan ni na godišnjem ni na mesečnom zakupu, pa u računici za Dubai nema praznog meseca. U Beogradu stan obično vodite sami, pa nemate upravnika, ali sami tražite stanara i rešavate kvarove.

Razlika je oko 580–710 € mesečno, oko 7.000–8.600 € godišnje, u korist Dubaija. Jednokratni troškovi tu razliku ne smanjuju, nego povećavaju: u Beogradu na kupovinu i renoviranje ide oko 14.700–17.900 €, a u Dubaiju oko 6.300 €.

Ko plaća račune i šta ako stanar ne plati

Beograd. Stanar kiriju plaća iz meseca u mesec. Ako prestane da plaća ili ode i ostavi neplaćene račune, dug naplaćujete sami: tužbom, preko suda i javnog izvršitelja.

Dubai. Ugovor o zakupu upisuje se u Ejari, sistem Dubai Land Departmenta. Upis radi stanar, a ako ga ne uradi, uradimo ga mi umesto njega. Sa tim upisom stanar otvara račun za struju i vodu (DEWA) na svoje ime, pa računi glase na njega, a ne na vas.

Kiriju za celu godinu stanar plaća unapred, pri potpisu ugovora, jednim do četiri čeka. Kada plati jednim čekom, kirija za celu godinu vam je na računu pre nego što se useli. Ako zakasni ili ček ne prođe, spor rešava Centar za rešavanje sporova o zakupu pri Dubai Land Departmentu.

Pet godina kasnije, i šta ako nešto krene loše

Mesečna razlika deluje malo, pa je saberimo za pet godina, uz troškove kupovine i renoviranja, a bez promene cene stana:

Razlika je oko 43.500–54.500 € za pet godina u korist Dubaija. Ako kupite neopremljen stan, od toga oduzmite oko 2.000 € za nameštaj. Ali isti stan od 158.000 € vredi 15.800 € manje ako mu cena padne 10 %, u bilo kom od dva grada. Cena stana zato znači isto koliko i kirija, i to je razlog da se u Dubai ulazi na pet i više godina.

Šta se dešava sa računicom za Dubai kada nešto krene loše:

I u najgorem redu Dubai ostavlja više nego Beograd danas. Kurs je rizik koji Beograd nema: dirham je vezan za dolar, pa kada evro ojača prema dolaru, ista kirija u dirhamima vredi manje evra.

Gde Beograd pobeđuje, bez uvijanja

• Blizina i kontrola. Stan vidite kad god hoćete, stanara upoznate lično, kvar rešite isti dan.
• Evro. Kirija je u evrima, kao i vaši troškovi i ušteđevina. U Dubaiju je kirija u dirhamima vezanim za dolar, pa se iznos u evrima menja sa kursom evra prema dolaru.
• Poznato tržište. Znate kvartove, zgrade i ljude. U Dubaiju vam treba neko kome verujete, a to je samo po sebi rizik.
• Porodična upotreba. Stan u Beogradu može da posluži detetu na studijama ili roditeljima, kada zatreba.

Gde Dubai pobeđuje

• Kirija. Za isti novac kao u Beogradu donosi oko 580–710 € mesečno više, posle troškova.
• Manje novca pre prvog stanara. Kupovina košta 4 % takse, bez naše provizije, a stan je nov i opremljen, pa nema renoviranja.
• Stanar plaća više. Na godišnjem ugovoru plaća i service charge zgrade, račune i popravke u stanu, pa vlasniku ostaje veći deo kirije.
• Kirija unapred. Stanar plaća godinu unapred, u jednom do četiri čeka, pa ne jurite kiriju svakog meseca i ne vodite ga po sudovima.
• Viza i račun u banci. Kao jedini vlasnik stana u Dubaiju možete da dobijete dvogodišnju investitorsku vizu, bez minimalne vrednosti stana, i to čim je stan upisan na vas, i kod stana u izgradnji. Viza se obnavlja na svake dve godine, onlajn, u nekoliko klikova. Sa njom otvarate račun u banci u Emiratima i dobijate karticu koju koristite bilo gde u svetu, na internetu i u prodavnici.
• Raznolikost. Novac nije sav u istom gradu i istoj valuti kao i ostatak vaše imovine.

Stan na dan: ista dilema u oba grada

Ako razmišljate o izdavanju na dan umesto na godinu, računica se menja u oba grada. U Beogradu je stan na dan popunjen otprilike pola meseca. Pri 50 € po noći to je oko 750 €, a posle Airbnb provizije oko 630 €, pre čišćenja, računa i vašeg vremena. U Dubaiju isti studio na dan donosi više pre troškova, ali vam posle svih troškova u prosečnoj godini ostaje manje nego na godišnjem ugovoru. Kada stan izdajemo na dan, u sezoni ga izdajemo na dan, a leti na mesec, da ne stoji prazan.

Za koga je Beograd, za koga Dubai

Beograd, ako

• želite da stan vidite i vodite sami, bez posrednika;
• vam je važno da su i kirija i vrednost stana u evrima;
• stan možda zatreba porodici;
• vam je 580–710 € mesečno manja razlika nego mir što je stan blizu.

Dubai, ako

• vam je cilj prihod od kirije, a ne korišćenje stana;
• vam ne smeta da stan vodi upravnik na daljinu;
• novac možete da ostavite pet i više godina i podneti pad vrednosti na papiru;
• želite da deo imovine bude van Srbije i van evra;
• vam koriste boravišna viza i račun u banci u Emiratima.

Kako izgleda kupovina u Dubaiju iz Srbije, korak po korak i sa svim troškovima, opisali smo u vodiču Kako kupiti nekretninu u Dubaiju iz Srbije.

Česta pitanja

Kako smo računali

Polazimo od istog iznosa, oko 158.000 €, u oba grada.

• Beograd. Cena kvadrata je prosek RGZ-a za prvi kvartal 2026. Kirija za stan od oko 50 m² je oko 450–600 € mesečno, prema našoj proceni i prosecima sa 4zida. Računamo jedan prazan mesec godišnje, oko 5 % kirije za popravke i oko 10.000 € za renoviranje, takođe po našoj proceni.
• Dubai. Računamo nov, opremljen studio u kvartu JVC, sa kirijom od oko 1.200 € mesečno. Najslabiji studiji u kvartu izdaju se za oko 1.070 €. Stanar plaća service charge, račune i popravke. Vlasnik plaća upravnika, 8 % kirije, a praznog meseca nema. Od troškova kupovine postoji samo taksa Dubai Land Departmenta od 4 %, bez agencijske provizije za kupca.
• Iznosi su mesečni prosek kroz godinu, u evrima, po kursu 1 AED = 0,2419 € (oktobar 2026), i zaokruženi su.
• Pet godina. Zbir uključuje troškove kupovine i renoviranja. Ne uključuje promenu cene stana ni rast kirije.
• Tabela „šta ako”. Kada kirija padne 10 %, manji je i trošak upravnika, a u Beogradu i gubitak od praznog meseca. Kada evro ojača 10 %, iznos u evrima delimo sa 1,1.

Izvori: Republički geodetski zavod (prvi kvartal 2026, preko Biznis.rs); 4zida (jul 2026) i Novosti prema 4zida; Dubai Land Department (cenovnik, Ejari, Centar za rešavanje sporova o zakupu); Gulf News (29. 4. 2026) i KPMG (investitorska viza); Emirati.RS (Dejan Terek, oktobar 2026).