Freehold u Dubaiju: da li je stan vaš zauvek ili 99 godina?

Odakle priča o 99 godina

Jedno pitanje čujem u skoro svakom prvom razgovoru sa kupcima iz Srbije:

Pitanje ima osnova. U Dubaiju zaista postoje prava na nekretnini koja traju najviše 99 godina. Ali to nije jedino pravo koje stranac može da kupi. Zabuna nastaje kada se sve nekretnine u Emiratima predstave kao da imaju isti vlasnički status, pa je moje prvo pitanje o svakom projektu uvek isto: koje pravo kupac stiče i kako će ono biti upisano?

Šta kaže zakon

Član 4 dubaijskog Zakona br. 7 iz 2006. o registraciji nekretnina kaže da stranci, u zonama koje odredi vladar Dubaija, mogu da steknu jedno od dva prava: vlasništvo bez vremenskog ograničenja (freehold) ili pravo korišćenja i zakup (usufruct i leasehold) na najviše 99 godina.

Prve zone za strano vlasništvo odredila je Uredba br. 3 iz 2006, među njima Dubai Marinu, Palm Jumeirah i Emirates Hills. Danas freehold zone pokrivaju veliki deo grada. Za konkretan kvart ili zgradu pitajte nas pre nego što se odlučite, jer pravilo važi za zonu i parcelu, a ne za ceo grad.

Dakle, freehold stan se ne vraća nikome posle 99 godina. Vlasništvo ne ističe.

Freehold, leasehold i usufruct: razlika u jednoj tabeli

Najveći deo stanova koje kupci iz regiona gledaju, novogradnja od developera u freehold zonama, kupuje se kao freehold. Ipak, nemojte to pretpostavljati: tražite da vam se pravo navede u ponudi i u ugovoru.

Šta smete sa freehold stanom

Freehold stan je vaš. Možete da ga koristite, izdajete, prodate, poklonite ili ostavite naslednicima, po pravilima koja važe za svaku od tih radnji. Za to ne morate da živite u Dubaiju niti da imate boravišnu dozvolu.

Dve stvari treba da znate unapred:

• Stan u izgradnji ne prodajete kad hoćete. Do završetka gradnje stan je upisan u Oqood, a preprodaju developer obično dozvoljava tek kada uplatite oko 30 % cene, kod nekih developera nešto više ili manje, uz njegovu saglasnost (NOC). Više o tome u vodiču Oqood i title deed.
• Nasledstvo planirajte unapred. Bez testamenta registrovanog u Emiratima prenos vlasničkog lista na naslednike ide preko suda i može da traje mesecima. Testament stranac može da registruje u DIFC-u ili kod suda u Abu Dabiju (ADJD), i za to mu ne treba boravišna dozvola.

Kako da sami proverite koje pravo kupujete

1. Tražite pisani odgovor pre rezervacije. Pitajte da li se upisuje freehold, leasehold ili usufruct, i na koji rok. Ugovor mora da kaže isto: SPA kod stana u izgradnji, Form F kod gotovog stana.
2. Gotov stan: proverite vlasnički list. Prodavac vam pre ugovora šalje vlasnički list (title deed). Po njegovom broju i godini status stana proverite u servisu „Property Status Enquiry” na sajtu Dubai Land Departmenta.
3. Stan u izgradnji: proverite projekat i račun. Projekat mora da bude upisan u DLD-u, a uplate idu na escrow račun projekta. Escrow uređuje kako se troši novac kupaca, ali ne garantuje rok završetka ni prinos.
4. Posle uplate: Oqood na vaše ime. Kada platite učešće i DLD taksu od 4 %, stan se upisuje na vas u Oqood. Od tog trenutka registar pokazuje vas kao kupca. Ceo postupak opisan je u vodiču Kako kupiti nekretninu u Dubaiju iz Srbije.

Zašto freehold nije dovoljan

Freehold i nula provizije za kupca su dva standarda u mom izboru projekata. Ali to što je stan u punom vlasništvu ne govori mi ništa o tome da li je dobra investicija. Projekat mora da ima ekonomsku logiku.

Za izdavanje tražim stanove za koje procenjujem približno 7–8 % godišnje bruto kirije u odnosu na kupovnu cenu, ili više kada su uslovi dobri. Bruto znači pre troškova, pa uvek gledam i šta ostaje posle njih. Primer: gotov studio od oko 158.000 € (AED 654.000) na godišnjem ugovoru donosi oko 1.070 € mesečno, oko 8 % godišnje pre troškova. Posle upravljanja ostaje oko 980 € mesečno, oko 7,5 %, jer servisne troškove i račune na godišnjem ugovoru plaća stanar.

Postoje i projekti u kojima developer pismeno garantuje prihod. Takva garancija važi onoliko koliko piše u ugovoru: koliko traje, šta pokriva i ko je isplaćuje. Kod projekata bez garancije oslanjam se na lokaciju, uporedive kirije, potražnju i troškove.

Za rast vrednosti tražim realan potencijal od najmanje 10 % u planiranom periodu ulaganja. To je moj uslov pri izboru projekta, a ne obećanje da će tržište baš toliko porasti.

Isti projekat, različit stan

Dva stana u istoj zgradi mogu imati istu kvadraturu i isti plan plaćanja, a ipak različit prinos. Jedan ima bolji pogled, sprat ili raspored i lakše se izdaje. Nedavno sam za projekat u Ras al Khaimi, susednom emiratu, razmatrao doplatu od oko AED 100.000 (oko 24.000 €) za stan sa boljim pogledom, ali tek posle poređenja sa kirijom i mogućom prodajnom cenom. Doplata ima smisla samo ako se vraća kroz kiriju ili preprodaju, a ne zato što stan lepše izgleda u brošuri.

Kako biram projekat za vas

Koji je projekat pravi za vas, ne znam dok ne razgovaramo. Neko ima 100.000 € i traži što fleksibilniji plan plaćanja. Neko ima 300.000 € i želi kiriju što pre. Neko kupuje stan u izgradnji da bi ga prodao pre završetka, ako ugovor i tržište to dozvole. Neko kupuje dugoročno i misli na porodicu, nasledstvo ili preseljenje u Emirate.

Ozbiljno je samo jedno: da razumem vaš cilj, budžet, likvidnost i koliko rizika podnosite, pa da iz ponude od više stotina projekata izdvojim uži izbor i objasnim zašto sam ga napravio. Pre kupovine prolazimo i izlaz: kada i kome biste stan mogli da prodate.

Kada freehold kupovina nije za vas

• Ako vam novac treba za godinu-dve. Stan u izgradnji ne donosi kiriju pre ključeva, a preprodaju developer dozvoljava tek posle oko 30 % uplaćenog.
• Ako tražite obećan rast. Kriterijum od 10 % je filter za izbor projekta, a ne garancija.
• Ako vam nude leasehold po ceni freehold stana. Plaćate vlasništvo koje ne dobijate.

Freehold vas ne štiti od loše kupovine: stan može biti vaš zauvek i ipak se slabo izdavati ili teško prodati.

Česta pitanja

Kako smo računali

Primer kirije je kućni primer Emirati.RS: gotov studio u Arjanu, AED 654.000, na godišnjem ugovoru za AED 53.000 godišnje (Bayut, prvo polugodište 2026), sa upravljanjem od 8 % kirije. Iznosi u evrima su zaokruženi, po kursu od oko 4,12 dirhama za evro (oktobar 2026).

Izvori: Zakon br. 7 iz 2006, član 4 i Uredba br. 3 iz 2006 (Dubai Legislation Portal); Zakon br. 8 iz 2007. o escrow računima; Dubai Land Department, česta pitanja i Property Status Enquiry; Savezni dekret-zakon br. 41 iz 2022; Emirati.RS (Dejan Terek, oktobar 2026).