Kako kupiti nekretninu u Dubaiju iz Srbije: vodič za 2026

Šta se promenilo u 2026

Izvori: okružnica ICP-a prema Sherwoods i Ancova; Gulf News i KPMG; AGBI, jun 2026; The National, 7. 10. 2026.

Za vizu nije potrebno da stan bude završen. U Dubaiju, Ras al Khaimi, Umm al Quwainu i ostalim emiratima pravo na vizu dobijate čim platite učešće i DLD taksu i dobijete Oqood. Završenu nekretninu traže samo Abu Dabi i Šardža.

Da li stranac može da kupi nekretninu u Dubaiju?

Može. Državljanin Srbije, Hrvatske ili BiH kupuje stan u Dubaiju pod istim uslovima kao svaki stranac: u punom vlasništvu, u zonama koje je odredila država. Ne treba vam boravišna dozvola, lokalni partner ni firma u Emiratima, a vlasništvo se upisuje na vaše ime.

Pravni osnov je dubaijski Zakon br. 7 iz 2006. o registraciji nekretnina. On dozvoljava strancima da poseduju nekretnine u zonama koje je odredio vladar Dubaija. Takvih freehold zona ima mnogo i pokrivaju veliki deo grada. Za kvart ili zgradu koja vas zanima pitajte nas, pa ćemo vam reći da li je u freehold zoni.

Stan se upisuje na vaše ime u registru Dubai Land Departmenta. Kod stana u izgradnji to je Oqood, čim platite učešće i DLD taksu, a vlasnički list (title deed) dobijate pri preuzimanju ključeva. Kod gotovog stana vlasnički list dobijate na dan prenosa. To je isti dokument koji dobija i kupac iz Emirata. Gotov stan možete slobodno da prodate ili izdate, a stan u izgradnji preprodajete uz saglasnost developera (NOC). Ne morate da živite u Dubaiju.

Šta vam je potrebno od dokumenata

Za kupovinu su vam potrebni pasoš, e-mail adresa i broj telefona.

Za svaku kupovinu

• važeći pasoš;
• e-mail adresa i broj telefona.

Ne trebaju vam Emirates ID, boravišna dozvola ni račun u banci u Emiratima.

Kredit u Emiratima

Kredit banke uzima se tek pri useljenju, kada preuzimate stan. Tada banka traži:

• izvode sa računa za šest meseci;
• potvrdu o primanjima i izveštaj kreditnog biroa.

Uz kredit idu i upis hipoteke i procena stana, koje plaćate banci i DLD-u. Banke u Srbiji ne finansiraju kupovinu u Dubaiju, pa je ovo jedini put do hipoteke.

Kupovina preko punomoćnika

• punomoćje overeno kod notara u Srbiji, legalizovano i prevedeno na arapski.

Za razliku od kupovine stana u Srbiji, ne jurite izvode iz katastra ni uverenja o vlasništvu prodavca: te provere radi DLD u svom registru.

Dva puta do vlasništva: off-plan ili gotova nekretnina

Off-plan znači da od developera kupujete stan u izgradnji: potpisujete kupoprodajni ugovor (SPA) i plaćate u ratama vezanim za gradnju. Stan se upisuje na vas u Oqood čim platite učešće i DLD taksu, a vlasnički list dobijate pri preuzimanju ključeva. Gotov stan kupujete uz standardni ugovor Form F. Plaćate odjednom ili uz kredit, a vlasništvo se prenosi za nekoliko nedelja.

Pojmovi koje ćete sresti

• Booking form je dokument koji kod stana u izgradnji potpisujete posle rezervacije. U njemu su tačno naznačeni stan, sprat, kvadratura, pogled i plan plaćanja.
• SPA je kupoprodajni ugovor sa developerom za stan u izgradnji.
• Oqood je upis stana u izgradnji na vaše ime u registru Dubai Land Departmenta. Dobijate ga čim platite učešće i DLD taksu od 4 %. Dok se stan gradi, služi vam kao dokaz vlasništva: sa njim podnosite zahtev za vizu i otvarate račun u banci u Emiratima.
• Escrow račun je poseban račun projekta u banci, pod nadzorom RERA-e i DLD-a, sa kog developer dobija novac tek po overenim fazama gradnje.
• Form F je standardni ugovor RERA-e za kupovinu gotovog stana.
• NOC je saglasnost developera da se stan preproda. Treba za svaku preprodaju, i gotovog stana i stana u izgradnji. Kod gotovog stana developer njome potvrđuje i da za stan nema dugova prema zgradi. Stan u izgradnji developer obično dozvoljava da preprodate kada uplatite oko 30 % cene, a kod nekih developera nešto više ili nešto manje.
• Trustee kancelarija je služba ovlašćena od DLD-a u kojoj se obavlja prenos gotovog stana.
• BRN je registracioni broj brokera kod DLD-a, po kome svako može da proveri brokera.

Put A: off-plan, od developera (do završetka gradnje, obično 2–4 godine)

1. Rezervacija, 1–3 dana. Birate stan i rezervišete ga. Broker proverava projekat i šalje plan plaćanja.
2. Booking form i učešće. Potpisujete booking form, u kome su tačno naznačeni stan, pozicija, sprat, kvadratura, pogled i, najvažnije, plan plaćanja. Tada prihvatate plan plaćanja i uplaćujete 10 % cene na escrow račun projekta i DLD taksu od 4 %.
3. SPA, ugovor sa developerom, 1–4 nedelje. Pravo na SPA dobijate tek kada je DLD taksa plaćena. Čitate i elektronski potpisujete ugovor. Broker prolazi sa vama rokove i kazne za kašnjenje.
4. Upis u Oqood, do 30 dana od SPA. Developer upisuje stan na vaše ime u Oqood. Od tada možete da podnesete zahtev za vizu i otvorite račun u banci u Emiratima.
5. Rate uz escrow, tokom gradnje. Plaćate rate po planu, na primer 60/40 ili 50/50, uvek na escrow račun projekta. Plan 20/80 mogu da koriste samo rezidenti Emirata.
6. Primopredaja, po završetku gradnje. Pregledate stan i plaćate ostatak cene ili poslednju ratu finansirate kreditom banke u Emiratima.
7. Vlasnički list, pri preuzimanju ključeva. Developer prevodi upis iz Oqooda u vlasnički list (title deed), bez nove takse od 4 %.

Put B: gotova nekretnina (obično 30–45 dana od Form F do prenosa)

1. Form F, 1–3 dana. Dogovarate cenu, potpisujete standardni RERA ugovor i ostavljate depozit od 10 %. Broker proverava vlasnički list i hipoteku prodavca.
2. Saglasnost developera, 3–10 radnih dana. Čekate dok prodavac od developera dobije saglasnost za prodaju (NOC), kojom developer potvrđuje i da nema dugova za zgradu.
3. Prenos u DLD-u, jedan termin. Plaćate cenu i DLD taksu, lično ili preko punomoćnika, u trustee kancelariji.
4. Vlasnički list, istog dana. Dobijate elektronski vlasnički list na svoje ime.

Koji put je bolji zavisi od cilja, a ne od toga šta se trenutno reklamira. Off-plan traži manje novca na početku, obično 10–20 % cene plus DLD taksu, a stan dobijate po ceni iz faze gradnje. Zauzvrat čekate: stan ne možete da izdate dok ga ne preuzmete, a gradnja može da kasni. Ni preprodaja ne ide odmah: developer je obično dozvoljava tek kada uplatite oko 30 % cene.

Gotov stan možete da izdate ili da se uselite odmah, i tačno vidite šta kupujete. Zauzvrat vam treba cela cena ili kredit. Do vize vode oba puta, a kod off-plan kupovine već sa Oqoodom.

Tri načina da platite off-plan stan

1. Cela cena developeru, bez kredita. Developeru plaćate rate po planu plaćanja, uvek na escrow račun projekta. Ako do primopredaje platite celu cenu, kredit banke vam ne treba.
2. Kredit banke pri primopredaji. Ako developeru na dan primopredaje još dugujete deo cene, ostatak možete da platite kreditom banke u Emiratima. Kredit odobrava banka, po vašim primanjima i proceni stana.
3. Plan posle primopredaje. Neki developeri vam dozvoljavaju da rate plaćate i posle preuzimanja ključeva, bez kredita banke. Vlasnički list tada dobijate tek posle poslednje rate.

Proces kupovine korak po korak

Kupovina iz Srbije ima devet koraka, od prvog razgovora do ključeva, i gotovo svi se obavljaju na daljinu. Vaš posao je da odlučite i da platite na pravi račun; broker vodi papire, rokove i komunikaciju sa developerom, bankom i DLD-om. Kod gotovog stana korak 7 otpada, a koraci 6 i 8 obavljaju se istog dana.

1. Razgovor o cilju i budžetu. Pre bilo kog projekta treba znati čemu stan služi: izdavanju, boravku, vizi ili čuvanju vrednosti. Od toga zavise kvart, veličina i put kupovine. Vi kažete cilj, budžet u evrima i rok u kome vam novac ne treba; broker predlaže dva ili tri kvarta i realan raspon cena.
2. Izbor kvarta i projekta. Dobijate uži izbor od tri do pet projekata, sa planom plaćanja, rokom završetka i servisnim troškovima. Rendere gledajte kao ilustraciju; odlučujete po lokaciji, developeru i brojkama.
3. Provera projekta, developera i brokera. Pre bilo kakve uplate proverite da projekat postoji u registru DLD-a, ko ga gradi i na koji escrow račun idu uplate. Kako se to radi, opisano je u delu „Proverite i sami”, a o prevarama na stranici Sigurnost kupovine.
4. Rezervacija i booking form. Rezervacijom stan skidate sa tržišta. Šaljete pasoš i plaćate samo na račun naveden u dokumentu; broker proverava ime računa pre vaše uplate. Kod stana u izgradnji zatim potpisujete booking form sa tačnim stanom i planom plaćanja i uplaćujete 10 % cene i DLD taksu od 4 %.
5. Ugovor: SPA ili Form F. Off-plan ugovor (SPA) developer šalje na elektronski potpis tek kada je DLD taksa plaćena. Pročitajte rok završetka, grejs period za kašnjenje i kazne za zakasnelu ratu. Kod gotovog stana to je standardni Form F.
6. Registracija. Kod off-plan kupovine developer upisuje stan na vaše ime u Oqood, i od tada možete da podnesete zahtev za vizu. Kod gotovog stana cena i DLD taksa plaćaju se na dan prenosa, u trustee kancelariji.
7. Gradnja i rate (samo off-plan). Developer dobija novac sa escrow računa tek kada nezavisni inženjer overi fazu gradnje. Rate plaćate po planu, a procenat završenosti projekta DLD objavljuje u aplikaciji Dubai REST.
8. Primopredaja i pregled stana. Po završetku gradnje developer šalje poziv za primopredaju i obračun ostatka cene. Pre potpisa stan se pregleda, a nedostatke developer mora da otkloni. To je dobar trenutak da prvi put dođete u Dubai.
9. Ključevi i posle kupovine. Dobijate vlasnički list (title deed) i ključeve. Ostaju prijava za struju i vodu (DEWA), godišnji servisni troškovi zgrade i, ako izdajete, upis ugovora o zakupu u sistem Ejari.

Koliko sve to košta

Trošak kupovine je DLD taksa od 4 % cene. Plaća se jednom, kada se stan upisuje na vaše ime: kod off-plan kupovine uz učešće, kod gotovog stana na dan prenosa. Proviziju od kupca nikada ne uzimamo.

Primer za isti stan od AED 1.500.000 (oko 364.000 €), kupljen na oba načina. Iznosi su u dirhamima (AED), u kojima se plaća, a pored njih u evrima:

Trošak kupovine je isti na oba načina. Razlika je u tome koliko novca vam treba na početku: kod off-plan kupovine 14 % cene, a ostatak u ratama, kod gotovog stana cela cena odjednom ili uz kredit banke.

Šta nije uračunato: sitne administrativne takse za upis, godišnji servisni troškovi zgrade, depozit za struju i vodu (DEWA), nameštaj, troškovi banke pri slanju novca iz Srbije, punomoćje i prevodi, troškovi vize, a kod kredita upis hipoteke i procena stana.

Posle kupovine dolaze godišnji servisni troškovi zgrade, koji se plaćaju po kvadratnoj stopi i zavise od zgrade, a ne od cene stana. Za svaku zgradu ih unapred vidite u DLD-ovom indeksu servisnih troškova. Uporedite ih pre izbora projekta, jer dve zgrade u istom kvartu mogu da se razlikuju i za duplo.

Pazite i na akcije „developer plaća DLD taksu”. Postoje, posebno od proleća 2026, ali obično važe nekoliko nedelja i samo za određene stanove. Uporedite ukupnu cenu, a ne samo stavku koja je „besplatna”.

Iz Srbije: novac, punomoćje, potpis

Iz Srbije se kupuje bez putovanja. Novac šaljete bankovnim transferom sa svog računa ili preko linka za plaćanje, direktno na escrow račun projekta ili na račun koji odredi trustee kancelarija, nikada na privatni račun. Punomoćje, ako vam treba, overavate kod notara u Srbiji, a ugovore sa developerom uglavnom potpisujete elektronski.

Slanje novca

Rezident Srbije sme da kupi nekretninu u inostranstvu. Novac šaljete kao međunarodni transfer (SWIFT) sa deviznog računa. Banka traži osnov plaćanja (rezervacija, SPA ili Form F) i može da traži dokaz o poreklu novca.

Uplata može da ide i preko linka za plaćanje koji šalje developer: vaša banka vam iznos skida direktno u dirhamima.

Cena je u dirhamima, a vi plaćate evrima. Jedan evro je oko 4,12 dirhama (oktobar 2026). Dirham je vezan za dolar, pa se kurs evra prema dirhamu menja zajedno sa kursom evra prema dolaru. Zato za svaku ratu ostavite rezervu od jednog do dva procenta.

Pre svake uplate proverite da ime računa sadrži ime projekta, da je banka ona koju DLD navodi i da se broj projekta poklapa. Ako vam iko pošalje „novi broj računa” e-mailom, prvo nazovite developera na broj sa njegovog zvaničnog sajta.

Kako putuje vaš novac kod off-plan kupovine

1. Vaša banka u Srbiji šalje uplatu u evrima, sa ugovorom (SPA) kao osnovom plaćanja.
2. Escrow račun projekta u banci u Dubaiju prima novac. Ime računa sadrži ime projekta.
3. Developer dobija novac sa tog računa tek kada nezavisni inženjer overi fazu gradnje. RERA i DLD nadziru račun po Zakonu br. 8 iz 2007.

Punomoćje

Punomoćje vam treba samo ako nešto mora da se potpiše lično u Dubaiju, najčešće prenos gotovog stana. Redosled je: overa kod notara u Srbiji, legalizacija dokumenta i sudski prevod na arapski. Ujedinjeni Arapski Emirati nisu strana Haške konvencije o apostilu, pa se srpski dokument legalizuje redom: nadležno ministarstvo u Srbiji, ambasada UAE u Beogradu i Ministarstvo spoljnih poslova UAE.

Tekst treba da navede tačan stan i šta punomoćnik sme da potpiše, a ne opšte ovlašćenje. Postupak traje obično dve do tri nedelje i košta nekoliko stotina evra, pa ga pokrenite čim potpišete Form F.

Potpis na daljinu ili dolazak

Rezervacija, SPA i upis u Oqood obavljaju se elektronski. Kod gotovog stana birate: dolazite na termin u trustee kancelariji ili šaljete punomoćje. Putovanje se isplati da vidite stan pre kupovine ili na primopredaji, kada se pregledaju nedostaci.

Proverite i sami: projekat, broker, escrow

Ne morate nikome da verujete na reč, pa ni nama. Tri provere traju desetak minuta, na zvaničnim servisima Dubai Land Departmenta: da li projekat postoji, da li broker ima važeću RERA registraciju i da li plaćate na escrow račun baš tog projekta.

1. Projekat postoji u registru DLD-a. U aplikaciji Dubai REST potražite projekat po imenu ili broju. Videćete developera, status i procenat završenosti. Ako projekta nema, ne plaćajte.
2. Broker ima važeći BRN. Tražite registracioni broj brokera (BRN) i proverite ga u registru brokera DLD-a. Ime na registraciji mora da bude ime osobe koja vam piše.
3. Plaćate na escrow račun projekta. Ime računa u ugovoru mora da sadrži ime projekta, a banka mora da bude ona koju DLD navodi za taj projekat. Uplata na lični račun ili na račun firme koja nije developer znak je da treba stati.

Kako se prepoznaju najčešće prevare, opisali smo na stranici Sigurnost kupovine.

Najčešće greške kupaca iz regiona

Većina grešaka nastaje pre uplate, a ne posle: pogrešan kvart za cilj, računica bez DLD takse i servisnih troškova, poverenje u prinos obećan bez ugovora i uplata pre provere računa. Sve se izbegava sa dva sata provere i jednim iskrenim razgovorom o tome čemu stan treba da služi.

1. Kvart po renderu, a ne po cilju. Za izdavanje vam treba kvart u kome ljudi žele da žive, blizu posla i metroa; za Zlatnu vizu vrednost od AED 2.000.000 (oko 485.000 €).
2. Računica bez 4 % i servisnih troškova. DLD taksa se plaća odmah, a servisni troškovi svake godine. Obe stavke treba da budu u planu pre rezervacije.
3. Prinos obećan bez ugovora. Prinos je siguran samo kada ga developer pismeno garantuje u ugovoru, a takvi projekti postoje. Oglas koji obećava procenat, a u ugovoru ga nema, nije garancija.
4. Uplata pre provere računa. Tri provere iz prethodnog dela traju desetak minuta, a novac poslat na pogrešan račun teško se vraća.
5. Odluka pod rokom. „Cena važi samo do petka” retko je stvaran rok. Ako vas neko požuruje pre nego što ste videli ugovor, usporite.
6. Zaboravljen izlaz. Pre kupovine pitajte koliko se stanova u zgradi prodaje i koliko dugo. Likvidnost je deo cene.

Za koga kupovina u Dubaiju nije

Dubai nije za svakoga, i bolje je da to čujete pre uplate nego posle.

Nije za vas ako

• je ovo sav vaš ušteđeni novac i nemate rezervu za šest do dvanaest meseci troškova;
• ne možete da plaćate rate i dok stan u izgradnji još ne donosi kiriju, jer kirije nema do ključeva.

Na šta da pazite

• Kašnjenje gradnje. Proverite rok i grejs period u SPA. U avgustu 2026. jedna rejting agencija stavila je velikog dubaijskog developera pod posmatranje za snižavanje rejtinga.
• Kurs. Dirham prati dolar, a vi štedite u evrima, pa iste rate u evrima mogu da poskupe ili pojeftine.
• Servisni troškovi rastu sa godinama zgrade. Pitajte za istoriju troškova, ne samo za ovogodišnji iznos.

Kako vam Emirati.RS pomaže kod kupovine

Vodimo kupce iz Srbije i regiona kroz ceo proces, od prvog razgovora do ključeva, na srpskom. Radimo direktno sa developerima, a ugovor uvek potpisujete vi, sa developerom ili prodavcem; vaš novac ide na račune iz ugovora, nikada preko nas. Proviziju od kupca nikada ne uzimamo. Ceo proces možete da pogledate i u kratkim video-lekcijama, u delu Kako funkcioniše kupovina.

Na prvom razgovoru od 25 minuta dobijate iskrenu procenu da li Dubai ima smisla za vaš cilj, dva ili tri kvarta za vaš budžet, računicu svih troškova za konkretan stan i jasne sledeće korake. Bez pritiska i bez obaveze: ako Dubai nije za vas, to ćete čuti na pozivu.

Česta pitanja

Kako smo računali

Trošak kupovine je DLD taksa od 4 % cene po cenovniku Dubai Land Departmenta iz oktobra 2026, bez agencijske provizije, jer je od kupca ne uzimamo. Iznosi su u dirhamima, u kojima se plaća, a u evre su preračunati po kursu 1 € = 4,12 AED (oktobar 2026) i zaokruženi. Dirham je vezan za dolar po kursu 3,6725, pa se iznos u evrima menja sa kursom evra prema dolaru. Primer off-plan kupovine računa učešće od 10 % na dan jedan.

Izvori: Zakon br. 7 iz 2006. i Zakon br. 8 iz 2007. (Dubai Land Department); cenovnik i indeks servisnih troškova DLD-a; okružnica ICP-a prema Sherwoods i Ancova; Gulf News (29. 4. 2026) i KPMG flash alert 2026-125; AGBI (jun 2026); The National (7. 10. 2026 i 12. 8. 2026); Zakon o deviznom poslovanju Republike Srbije; Centralna banka UAE; Emirati.RS (Dejan Terek, oktobar 2026).